“对。”周越点头，“沉浸式体验为引流，商业闭环做变现支撑。”

“单做主题乐园太重。”她眉头微皱，“投资大、现金流压力大，单体乐园从建设到回本至少五年周期起步，没有配套Mall托底根本撑不住。”

“所以从立项开始我们就排除了纯乐园的结构。”周越看了她一眼，目光沉静，“Mall是主资产，乐园只是场景化补充，配套餐饮、零售、演艺、亲子娱教，全是高频刚需，主打组合效率。”

夏知遥轻轻点头，目光落在北侧图纸上标注为“B馆”的区域：“后?续运营是走自营，还是引外部IP？”

“IP引入。我们已经跟国内某头部动?漫厂牌谈得差不多了，目前是排他协议框架。”他语气平静，“IP本身自带流量，对融资、招商和前期预售都有拉动?。”

“文娱部分?别拉得太满。”她点出要害，“现在影院、剧场、亲子类全在走下坡路，坪效持续下滑。”

“文娱只是气氛组，不做收入主力。”他接得很?快，“Mall核心业态放在生活方式集合：头部餐饮、运动?旗舰店、泛零售、大健康。文化体验只占一层，控在15%以下。”

夏知遥沉吟半秒，目光越过?围挡边缘的塔吊，“这块不是核心商圈，人流要靠导入，地铁什么时候通车？”

“两年后?。”周越答，“这点我们测算过?，是赌点之一。这块在市政规划里属于?换乘枢纽，地铁和高铁都在两公里内，还有一整片棚改、旧工业片区同?步推进。五年后?能成一个完整客群圈。”

她微微点头，声音依旧理性：“但新区最大的问题是空心化。人来得了，留不下，就成了白天?热夜里凉，消费闭环还是破的。”

“所以加了长租、公寓、共享办公。不是等人来，是把人留下。”

夏知遥看他一眼，终于?道：“你是真的想?做。”

“嗯。”

她翻着资料，“怎么回本？”

“Mall先做重仓，锁定头部租户，走底价+反向投资。PE给了回报要求。”

“多少？”

“12，税后?。”

夏知遥看他一眼：“偏保守，但也算合理。”

她翻着图纸页脚，“Mall收租回本至少五年，主题区不融资根本起不来。”

“PE愿意投，前提是IP入股+上市通道。还有一支基金想?控底层物业，走REITs。”

“做双主体，商业用MOM模式，乐园单列项目公司。这样底层资产权责分?清，方便后?期分?拆融资或引战。”

“投资窗口？”

“七年，盈亏平衡四?年半。”

“住宅部分?？”

“不能做。只批长租、公寓，不能卖。”

她安静听着，几秒后?低声道：“你做了很?多功课。”

他偏头望向她，眸光里藏着一点笑意：“怕你挑刺啊。”

她没接话，只望着风里卷起的图纸页角，语气淡得近乎平静：“这项目我得回去再?跑一遍风控。”